Novinko.sk už v článku „Hypotéky zdražujú v siedmich bankách. Rozdiel sa skrýva aj v dĺžke fixácie“ mapovalo zmeny bankových ponúk. Pre človeka, ktorému končí fixácia, však nasleduje osobnejšia otázka: koľko bude platiť on a za akých podmienok? Začnite vlastným zostatkom dlhu a termínmi, ktoré nesmiete prehliadnuť.
Najprv skontrolujte oznámenie a termíny
Fixácia je obdobie, počas ktorého máte dohodnutú nemennú úrokovú sadzbu. Jej skončením sa hypotéka nekončí. Banka nastaví sadzbu na ďalšie obdobie a prepočíta splátku podľa nesplateného dlhu a zostávajúcej splatnosti. Vyšší úrok preto môže zvýšiť mesačnú platbu aj napriek tomu, že ste časť pôvodného dlhu už splatili.
V oznámení vyhľadajte novú sadzbu, splátku, dĺžku ďalšej fixácie a dátum účinnosti zmeny. Overte si tiež aktuálny zostatok a zostávajúcu splatnosť; ak chýbajú, vyžiadajte si ich. Zapíšte si termín konca fixácie, prípadnú lehotu na výber inej ponuky a postup pri odchode. Pýtajte sa, čo nastane, ak neurobíte nič.
Podľa účinného zákona o úveroch na bývanie banka oznamuje koniec fixácie najneskôr dva mesiace vopred. Pri zmene fixovanej sadzby informuje najmenej dva mesiace pred jej účinnosťou aj o budúcich splátkach. Ak vyžaduje žiadosť o predčasné splatenie, musíte ju zaslať najneskôr mesiac pred koncom fixácie. Konkrétny dátum a spôsob podania si potvrďte; nečakajte na poslednú splátku.
Rozsah zmeny ukáže model: pri zostávajúcom dlhu 100 000 eur, splatnosti 20 rokov a anuitnom splácaní v 240 mesačných splátkach vychádza pri ročnej sadzbe 2 % splátka 505,88 eura. Pri sadzbe 4 % je to 605,98 eura, teda o 100,10 eura mesačne viac. Výpočet používa mesačnú sadzbu ako ročnú sadzbu delenú dvanástimi. Ide o ilustračné sadzby, bez poistenia a poplatkov, nie o aktuálnu ponuku banky.
Porovnávajte rovnaký dlh aj celkové náklady
Vlastnej banke povedzte, že zvažujete refinancovanie, a požiadajte o individuálne prehodnotenie sadzby. Pomôže konkrétna konkurenčná ponuka. Vyžiadajte si písomný prepočet pre rovnaký zostatok, rovnakú zostávajúcu splatnosť a porovnateľnú fixáciu. Overte platnosť ponuky aj prípadný poplatok za zmenu. Lepšie podmienky nie sú automatické, ale prvé oznámenie nemusí byť poslednou možnosťou.
K splátke pripočítajte cenu vyžadovaného účtu a poistenia. Zistite, či zľava vyžaduje posielanie príjmu, používanie účtu alebo konkrétne poistné krytie a čo sa stane po nesplnení podmienok. Rozlišujte poistenie založenej nehnuteľnosti a poistenie schopnosti splácať. Pýtajte si cenu úveru s doplnkovými produktmi aj bez nich, ak je taký variant dostupný.
Pomôže ročná percentuálna miera nákladov, RPMN, ktorá zachytáva úrok aj ďalšie náklady podľa zákonných pravidiel. Pri novej ponuke žiadajte štandardizovaný informačný formulár ESIS s vašimi konkrétnymi podmienkami. Preverte, ktoré náklady výpočet zahŕňa a z akých predpokladov vychádza. RPMN nepredpovedá budúce sadzby po fixácii; pôvodná RPMN pri podpise starej hypotéky navyše nenahrádza prepočet dnešných možností.
Pri splatení v súvislosti s koncom fixácie banka nesmie účtovať poplatok ani náhradu nákladov za predčasné splatenie. Presun však môže priniesť výdavky na kataster, ocenenie nehnuteľnosti či poskytnutie nového úveru. Zľava z jedného poplatku nemusí pokryť ostatné položky. Mimo zákonných bezplatných možností sú náklady predčasného splatenia limitované najviac jedným percentom predčasne splatenej sumy; nejde o automatický poplatok.
Nechajte si vyčísliť všetky jednorazové aj pravidelné náklady. Pri rovnakej splatnosti porovnajte platby počas rovnako dlhej fixácie aj zostatok dlhu na jej konci. Náklady presunu posudzujte proti skutočnej úspore po započítaní účtu a poistenia.
Nižšia splátka môže znamenať dlhšie splácanie
V modelovom príklade by predĺženie splatnosti pri 4 % z 20 na 25 rokov znížilo splátku zo 605,98 na 527,84 eura. Pri nezmenenej sadzbe počas celého splácania by však úroky vzrástli približne zo 45 435 na 58 351 eur. Mesačne by domácnosť získala priestor približne 78 eur, celkovo by zaplatila asi o 12 916 eur viac na úrokoch. Budúce refixácie môžu výsledok zmeniť.
Nová banka môže preverovať príjmy, ďalšie záväzky, históriu splácania aj hodnotu zabezpečenia. Čistý presun dlhu odlišujte od refinancovania s navýšením. Pravidlá NBS poznajú výnimky z limitov splátok a zadlženosti pri refinancovaní bez výrazného navýšenia. Pre tieto výnimky môže zvýšenie dosiahnuť najviac nižšiu z hodnôt 2 000 eur alebo 5 % zostávajúcich dlhov. Nad touto hranicou sa uvedené výnimky neuplatnia. Ani čisté refinancovanie nezaručuje schválenie alebo vybavenie bez dokladovania príjmu.
Ak nová splátka presahuje možnosti rozpočtu, kontaktujte banku ešte pred omeškaním. Predložte príjmy a nevyhnutné výdavky; pýtajte sa na predĺženie splatnosti, dočasnú úpravu splátok a hypotekárnu pomoc, ak ju banka poskytuje. Dostupnosť závisí od konkrétnych podmienok. Pri úprave splácania si nechajte vysvetliť celkové náklady aj vplyv na úverový register. Splátku svojvoľne neznižujte.
Čo si pripraviť pred rozhovorom s bankou
Oznámenie o novej sadzbe a úverovú zmluvu.
Zostatok dlhu, zostávajúcu splatnosť a dôležité termíny.
Prehľad príjmov, výdavkov a ostatných záväzkov.
Ceny účtu, poistenia a podmienky zliav.
Porovnateľnú konkurenčnú ponuku a náklady presunu.